Logement : Paris va expérimenter l’encadrement des loyers

L’engagement n° 22 du candidat Hollande s’appliquera à la capitale à partir de cet été. « Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou à la relocation », avait-il promis. Avec une hausse des loyers de 42% en 10 ans, Paris apparait comme la ville idéale pour tester ce dispositif qui devrait bénéficier à un nouveau locataire parisien sur cinq, selon l’Observatoire des loyers  de l’agglomération parisienne (Olap).

De 50 à 240 euros d’économies pour les locataires

L’économie réalisée devrait atteindre 50 euros pour un tiers des nouveaux locataires concernés, entre 50 et 100 euros pour un autre tiers et plus de 100 euros pour le tiers restant.  Pour ce dernier, 10% des loyers les plus élevés pourraient même baisser de plus de 240 euros, estime l’Olap.
 

L’encadrement des loyers est institué par la loi Alur du 24 mars 2014. Elle prévoit que les prix ne pourront dépasser 20% d’un loyer de référence au m², ni lui être inférieur de 30%. Pour Paris, le loyer de référence sera fixé par arrêté préfectoral avant fin juin, indique le ministère du logement. Pour le déterminer, le préfet d’Ile-de-France prendra en compte quatre caractéristiques : le type de location (meublée ou non), le nombre de pièces, la date de construction et le secteur géographique. L’Olap ayant divisé 80 quartiers de la capitale en 14 secteurs aux niveaux de loyers homogènes (consultables sur le site de l’Olap).

Quelques exceptions

Cependant, selon les appartements, un « complément de loyer » pourra s’appliquer. Autrement dit, leur prix de location pourra dépasser celui fixé par la loi Alur (prix de référence + 20%). Il s’agit des logements présentant des caractéristiques « déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Par exemple, si un logement comprend une terrasse, une vue rare ou encore un jardin alors que les appartements voisins en sont dépourvus.

Un « complément de loyer » difficile à appliquer

L’application de ce « complément de loyer » s’annonce compliquée. D’abord parce que sa définition est plutôt vague. L’an dernier, le Conseil constitutionnel avait d’ailleurs retoqué la première formulation évoquant ces caractéristiques dans le projet de loi Alur. De plus, pour pouvoir appliquer un complément de loyer, les propriétaires devront comparer, eux-mêmes,  leur(s) logement(s) à ceux du même secteur. Enfin, le législateur devra veiller à ce que les caractéristiques invoquées par la propriétaire ne soient pas déjà prises en compte dans le loyer de référence, les charges ou dans la contribution pour le partage des économies d’énergie.
 

Les litiges entre locataire et propriétaire pourraient ainsi se multiplier. Dans ce cas, il reviendra à la Commission départementale de conciliation de trancher. Une commission déjà très chargée à Paris, et qui ne bénéficiera pas de moyens supplémentaires, selon 20 Minutes. Et si sa décision est également contestée par l’un des parties, le contentieux se réglera devant le tribunal administratif.