Le marché de l’immobilier en crise

L’immobilier neuf comme le marché de l’ancien est actuellement en souffrance en France. Au premier semestre, les ventes de logement ont reculé de 2,8 %, une baisse qui atteint les 6,8 % pour les appartements, d’après les chiffres publiés ce lundi par le réseau d’agences Century 21. Jean-François Buet, le président de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), confirme au Monde que « Depuis le premier trimestre, c'est le calme plat » « Et plus on s'éloigne des agglomérations, plus le marché s'effondre », ajoute-t-il.

La politique du gouvernement pointée du doigt

Cela n’est pas dû uniquement à la conjoncture économique, ni par le niveau des prix, mais aussi par la politique menée par le gouvernement selon les professionnels. « L'environnement législatif ne cesse d'évoluer », note Stéphane Imowicz, directeur général du Crédit foncier immobilier, ajoutant que « Tant que cela dure, cet attentisme risque fort de se prolonger », relevant également « des volumes extrêmement bas dans l'ancien ».

Les professionnels critiquent également la loi ALUR (loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové), accusée de ralentir les transactions, en raison des nombreux documents qu'il faut désormais annexer à la promesse de vente d'un bien en copropriété. « Désormais, ce dossier compte plus de 400 pages, contre une cinquantaine auparavant ; obtenir toutes les pièces prend un temps fou. D'ailleurs, au deuxième trimestre, c'est-à-dire depuis la promulgation de la loi ALUR, la chute des ventes des appartements s'est accélérée pour atteindre 10 % », déclare Laurent Vimont, le président de Century21.

En hausse à Paris, en recule sur le reste de l'Ile de France

Mais surtout, le problème vient aussi de la désertion des investisseurs : « Il fallait s'y attendre. Entre l'encadrement des loyers et les nouveaux droits pour les locataires, les annonces du gouvernement ont créé un climat anxiogène pour les bailleurs, estime Jean-François Buet. A cela s'ajoute une fiscalité mouvante. Il faudra du temps pour restaurer la confiance. » Ainsi, la part des investisseurs ne représenterait que 15,3 % des acheteurs. « Nous évaluons à 110 000 le nombre de transactions destinées à de l'investissement locatif qui n'ont pas été réalisées depuis l'année 2012 ; le gouvernement est en train d'assécher le parc locatif privé », accuse Laurent Vimont.

Selon Century 21, les prix se sont ainsi effrités de 0,4 %, en moyenne, à 2 545 euros le mètre carré. Comme on peut s’y attendre, cette moyenne couvre d’énormes différences suivant les lieux. A Paris, ils sont repartis en légère, hausse, atteignant 8 229 euros (+0,3 %) mais recule dans le reste de la région Ile-de-France (–1 %). Cette baisse devrait, par ailleurs, se poursuivre lors des prochains mois.  « Les prix devraient reculer de façon très graduelle, de 2 % à 3 % en 2014, croit savoir Olivier Eluere, économiste au Crédit agricole. Ce repli est logique, car le marché est encore surévalué de 15 % par rapport à la capacité d'achat des ménages, qui se mesure en fonction de leur niveau de vie et des conditions de crédit. »

L'offre manque

Cela s’explique notamment par la faiblesse des taux d’intérêts, désormais tombés à 2,85 % en mai, un niveau historiquement bas. Cela permet de solvabiliser davantage de ménages, améliorant ainsi leur capacité d’emprunt. La demande reste ensuite structurellement forte pour des raisons démographiques. « Chaque année, la France compte 300 000 nouveaux ménages de plus, en raison, notamment, de la forte hausse des familles monoparentales. Ils doivent bien se loger », note Olivier Eluere. L’accession à la propriété est aussi le « rêve américain » des Français, pour préparer retraite ou aléas des marchés financiers.

Mais l’offre manque, car les mises en chantier sont en stand-by et le foncier se fait rare dans les zones tendues. Le gouvernement a annoncé mercredi 25 juin que des mesures seront censées relancer le marché de la construction, par le biais d’un allègement des normes et d’une mobilisation du foncier public.  « Cela ne suffira pas, estime pourtant Sandrine Levasseur, économiste à l'Observatoire français des conjonctures économiques. Réhabiliter des terrains publics coûte cher et prend du temps. Il faut aussi s'attaquer au foncier privé et aux propriétaires qui conservent leurs terrains sans faire construire. Mais ça, c'est plus périlleux politiquement. »